Σε μία μισθωτική σχέση ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση, έναντι του μεταξύ τους συμφωνηθέντος μισθώματος. Υφίσταται ωστόσο ο κίνδυνος, ένας εκ των δύο συμβαλλόμενων μερών να μην εκπληρώσει κάποια από τις υποχρεώσεις, απορρέουσες από τη σύμβαση. Η θεμελιώδης και πρωταρχική υποχρέωση του μισθωτή έγκειται στο να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στις συμφωνημένες προθεσμίες. Η παραβίαση της υποχρέωσης αυτής αποτελεί συνήθη περίπτωση ανώμαλης εξέλιξης μιας σύμβασης μίσθωσης.
Στην περίπτωση λοιπόν που ο μισθωτής δεν καταβάλλει το συμφωνηθέν μίσθωμα, με αποτέλεσμα να καθίσταται «υπερήμερος», ο νομοθέτης έχει δημιουργήσει ένα πέπλο προστασίας για τον εκμισθωτή, αφενός για τη διεκδίκηση των οφειλόμενων μισθωμάτων και αφετέρου για την απόδοση της χρήσης του μισθίου του. Πιο συγκεκριμένα, ο εκμισθωτής έχει τα κάτωθι δικαιώματα:
Α. Αξίωση καταβολής μισθώματος
Πρόκειται για την αγωγή “πρωτογενούς” ικανοποίησης της αξίωσης του εκμισθωτή για την καταβολή μισθώματος. Ο εκμισθωτής δύναται να αξιώσει με αγωγή που ασκείται ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου την εκπλήρωση της υποχρέωσης του μισθωτή για την καταβολή του μισθώματος, απορρέουσα από τη σύμβαση μίσθωσης, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις για την ανώμαλη εξέλιξη της ενοχής στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις (ΑΚ 374 επ.).
Β. Καταγγελία σύμβασης μίσθωσης
Ο εκμισθωτής δικαιούται κατ’ αρ. 597 ΑΚ να καταγγείλει με αγωγή τη μίσθωση, σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος, τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις μισθώσεις μικρότερης διάρκειας. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Ρητέον ότι εφόσον ο μισθωτής, πριν περάσει η κατά τα ως άνω προθεσμία, κατέβαλε το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τυχόν έξοδα καταγγελίας, η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα.
Γ. Αγωγή απόδοσης μισθίου
Ακόμη και αν ο εκμισθωτής δεν καταγγείλει τη σύμβαση κατά το άρθρο 597 ΑΚ, δύναται να ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου (άρθρο 66 ΕισΝ.Κ.Πολ.Δ.), αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα λόγω δυστροπίας. Η ύπαρξη δυστροπίας τεκμαίρεται από τη μη καταβολή μισθώματος την ημέρα που συμφωνήθηκε. Υπό αυτή τη συνθήκη, η άσκηση της αγωγής δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης. Η μισθωτική σχέση λύεται με την εκτέλεση της απόφασης που θα εκδοθεί και θα διατάσσει την απόδοση του μισθίου.
Δ. Έκδοση Δικαστικής διαταγής απόδοσης μισθίου
Προβλέπεται επίσης μια ταχεία διαδικασία, αυτή της “δικαστικής διαταγής απόδοσης μισθίου”. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 επ. ΚΠολΔ, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου. Προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής αποδόσεως της χρήσεως μισθίου ακινήτου είναι: α) η μίσθωση να αποδεικνύεται εγγράφως και β) να έχει επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή έγγραφη όχληση στον μισθωτή για καταβολή των καθυστερούμενων μισθωμάτων 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αιτήσεως.
Ε. Διαταγή πληρωμής για καθυστερούμενα μισθώματα
Περαιτέρω, υφίσταται και η δυνατότητα του εκμισθωτή να ζητήσει, για την πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων, την έκδοση διαταγής πληρωμής, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 645 ΚΠολΔ. Πιο συγκεκριμένα, στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, μπορεί να σωρευθεί και αίτημα καταβολής οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα.