Το εμπράγματο δίκαιο, κατά τον πυρήνα του, εδράζεται σε έννοιες σταθερότητας, ασφάλειας και συνέπειας. Η υποθήκη και η προσημείωση υποθήκης υπηρετούν σκοπούς εγγυοδοσίας και εξασφάλισης των πιστωτών. Όμως, η προστασία του δανειστή δεν είναι απεριόριστη. Υφίστανται περιπτώσεις, όπου η επιμονή στη διατήρηση υποθήκης καθίσταται όχι απλώς άνευ έννομου λόγου, αλλά και νομικά καταχρηστική.
Το παρόν άρθρο επιχειρεί να αναδείξει τη σύνθεση των διατάξεων των άρθρων 281, 1317, 1320 και 1323 ΑΚ σε συνδυασμό με την έννοια του δεδικασμένου που απορρέει από διαπλαστικές αποφάσεις και την πρακτική τους επίδραση στην εξαφάνιση
Η υποθήκη ως εμπράγματο βάρος υφίσταται υπό την αναγκαία προϋπόθεση της ύπαρξης έγκυρης και εκκαθαρισμένης απαίτησης. Το δικαίωμα εξασφάλισης χάνει την έννομη υπόστασή του όταν η αξίωση που προστατεύει έχει αποσβεσθεί ή αποδυναμωθεί. Ας επιχειρήσουμε να εξετάσουμε λοιπόν τη λειτουργία του άρθρου281 ΑΚ ως λόγου ουσιαστικής αποδυνάμωσης της απαίτησης και τη δυνατότητα εξάλειψης εγγεγραμμένης υποθήκης είτε ipso jure είτε μέσω αγωγής.
Χαρακτηριστική περίπτωση αναγνώρισης καταχρηστικότητας αποτελεί η υπ.αρ. 27/2023 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου. Η απόφαση εξεδόθη κατόπιν ασκήσεως ανακοπής. Το ιστορικό της έχει ως εξής: Η αρχική εγγραφή προσημείωσης υποθήκης το 2000 εξασφάλισε επιχειρηματικό δάνειο. Το 2002 τοδάνειο καταγγέλθηκε· όμως, κατόπιν πρότασης του αγοραστή του ακινήτου, υπήρξε ρύθμιση μηνιαίας καταβολής ποσών προς εξόφληση. Με έγγραφες διαβεβαιώσεις της Τράπεζας και δίχως οποιαδήποτε μελλοντική όχληση, ο ενάγων κατέβαλε ολοσχερώς την απαίτηση μέχρι το 2005. Απρόσμενα, το 2011 εκδόθηκε διαταγή πληρωμής γιαμεταγενέστερους τόκους, και η προσημείωση μετατράπηκε σε υποθήκη ποσού 20.589,67 ευρώ. Το 2022επισπεύσθηκε αναγκαστική εκτέλεση, η οποία ακυρώθηκε, με την παραπάνω απόφαση ως καταχρηστική. Συγκεκριμένα το δικαστήριο δέχθηκε ότι η πολύχρονη αδράνεια της Τράπεζας, η γνώση της για την εξόφληση καιη απουσία οποιασδήποτε αξίωσης για τόκους επί 16 έτη δημιούργησαν στον κύριο του ακίνητου εύλογη πεποίθηση αποσβέσεως της απαίτησης. Η αναζήτηση εκ των υστέρων τόκων κρίθηκε προδήλως αντίθετη στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη (281 ΑΚ). Η αντίδικος δεν άσκησε κάποιο ένδικο μέσο ,με συνέπεια να παραχθεί εξ αυτής ουσιαστικό δεδικασμένο περί στο διηνεκές αποδυναμώσεως του δικαιώματος της εναγόμενης να ασκήσει εναντίο του κυρίου του ακινήτου υποθηκική αγωγή.
Το εκ της παραπάνω κρίσεως του Δικαστηρίου παραγόμενο ουσιαστικό δεδικασμένο, αποδυνάμωσε την απαίτηση σε τέτοιο βαθμό ώστε να καταργείται και η αιτία ύπαρξης της υποθήκης. Κατόπιν, ο κύριος του ακινήτου άσκησε ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου αγωγή περι εξάλειψης υποθήκης εκ του λόγου τούτου. Η αγωγή απορρίφθηκε πρωτόδικα λόγω ελλείψεως παθητικής νομιμοποίησης, έγινε δεκτή από το Εφετείο και διετάχθη η εξάλειψη της υποθήκης.
Η διάταξη του άρθρου 1320 ΑΚ αναγνωρίζει την απόσβεση της υποθήκης σε κάθε περίπτωση απόσβεσης της απαίτησης. Η νομολογία και θεωρία δέχονται ότι ακόμη και καταχρηστική άσκηση δικαιώματος, που οδηγεί σε απόρριψη της αξίωσης, δύναται να παραγάγει τα ίδια αποτελέσματα με την εξόφληση. Κατά τα άρθρα 1317 επ.ΑΚ, η υποθήκη υφίσταται όσο υφίσταται η απαίτηση. Η απόσβεση της απαίτησης, είτε με εξόφληση είτε με αναγνώριση της καταχρηστικότητας της αξίωσής της, παραγοντας που αποδυναμώνει την απαίτηση όχι μόνο αναγκαστικά αλλά και εμπραγμάτως, οδηγεί αυτοδικαίως σε απόσβεση του εμπράγματου βάρους. Όταν δεν υπάρχει απαιτητό χρέος, δεν έχει λόγο ύπαρξης και το εμπράγματο βάρος κατά αναλογική εφαρμογή του άρ.1320 ΑΚ. Αυτό αποτελεί εκδήλωση της αρχής του παρεπόμενου της υποθήκης και του χαρακτήρος της ως δικαιώματος αξίας. Αποσβήνεται όταν, πλέον, δεν έχει λόγο υπάρξεως όπως όταν δε μπορεί να ασκηθεί η ασφαλιζόμενη απαίτηση. Οι ουσιαστικές αυτές διατάξεις είναι εφαρμοστές αναλόγως στη περίπτωση της αποδυναμώσεως της απαιτήσεως, κατά παραδοχή ισχυρισμού εκ του άρθρου 281 ΑΚ. Αν δε, η απόφαση που οδηγεί σ’ αυτό φέρει χαρακτήρα αμετάκλητου δεδικασμένου, καθιστά την παράλειψη εξάλειψης, παραβίαση της καλής πίστης.
Η ανάγκη εναρμόνισης του εμπράγματου δικαίου με τη δυναμική του 281 ΑΚ αλλά και η αδιαμφισβήτητη ισχύς του δεδικασμένου σε επίπεδο ουσίας και όχι απλώς τύπου, επιβάλλει να θεσμοθετηθεί ρητή υποχρέωση εξάλειψης της υποθήκης εντός προθεσμίας όταν η απαίτηση κρίνεται αποσβεσθείσα από αμετάκλητη απόφαση.
Οι εξασφαλίσεις δεν μπορούν να διατηρούνται όταν η απαίτηση που τις γεννά έχει αποσβεσθεί, καταστεί ανενεργή λόγω καταχρηστικής συμπεριφοράς του δικαιούχου, ή απωλέσει την έννομη βάση της με την πάροδο του χρόνου. Η αναγνώριση εξάλειψης της υποθήκης ως αναγκαίας συνέπειας του δεδικασμένου απόφασης αποτελεί επιβεβλημένη εξέλιξη του νομικού μας πολιτισμού.
Άρθρο του κ. Βασίλη Σπανουδάκη στο ΤΝΠ QUALEX, ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ, 228/2025, σελ. – – ψηφιακό τεύχος