Η διαιρεμένη ιδιοκτησία αποτελεί ένα σύνθετο εμπράγματο δικαίωμα και είναι δικαιοπραξία με αντικείμενο την αλλοίωση της έως τη χρονική εκείνη στιγμή κυριότητας με τη δημιουργία νέων αυτοτελών εμπράγματων δικαιωμάτων διάφορων της αρχικής συγκυριότητας. Εισάγει εξαίρεση στον γενικό κανόνα «superficies solo cedit» που διέπει την κυριότητα (αρ. 1001 ΑΚ). Κατά των ως άνω κανόνα, κυριότητα επί οικοπέδου θα σήμαινε αυτομάτως και κυριότητα επί του συνόλου των περισσότερων ή/και πολυώροφων επί αυτού οικοδομών από ένα πρόσωπο ή περισσότερα εξ αδιαιρέτου. Με τις γενικές και ειδικές διατάξεις για τη διαιρεμένη ιδιοκτησία προβλέφθηκε η δυνατότητα διαίρεσης του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, δηλαδή της κυριότητας σε δύο μορφές, οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία.
Νομοθετικό πλαίσιο
Το νομοθέτημα με το οποίο προβλέφθηκε και ρυθμίστηκε ειδικώς στην ελληνική έννομη τάξη ο θεσμός της διαιρεμένης ιδιοκτησίας είναι ο Ν. 3741/1929, ο οποίος ρύθμισε μόνο το θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλ. τη «διαιρεμένη κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοπέδου». Με τις διατάξεις των αρ. 1002 και 1117 ΑΚ, επικυρώθηκαν τα θεσπισθέντα με το ανωτέρω ειδικό νομοθέτημα, το οποίο κατά τη ρητή ρύθμιση του ΕισΝΑΚ εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του ΑΚ. Με το ΝΔ 1024/1971 καλύφθηκε το νομοθετικό κενό ως προς το δεύτερο είδος της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, της κάθετης ιδιοκτησίας. Συγκεκριμένα αναγνωρίστηκε ρητώς το δικαίωμα σύστασης επί ενιαίου κοινού οικοπέδου εντός σχεδίου περισσότερων χωριστών κάθετων ιδιοκτησιών σε τουλάχιστον δύο οικοδομήματα.
Οριζόντια ιδιοκτησία
Επί της οροφοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Η σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει με σύμβαση του κυρίου ή των κυρίων του όλου ακινήτου, περιβαλλόμενη τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποκείμενη σε μεταγραφή, ή με διάταξη τελευταίας βούλησης. Τέτοια χωριστή ιδιοκτησία δημιουργείται και αυτομάτως όταν ο ιδιοκτήτης εκποιεί ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων.
Κάθετη ιδιοκτησία
Με τον όρο κάθετη ιδιοκτησία, νοείται η σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας επί περισσότερων οικοδομημάτων τα οποία ανεγείρονται σε ενιαίο οικόπεδο αλλά σε ορισμένο για κάθε συνιδιοκτήτη τμήμα του κοινού οικοπέδου. Διακρίνεται σε γνήσια, άλλως αμιγή ή απλή, στην οποία κάθε οικοδομή ενός ενιαίου οικοπέδου είναι αυτοτελής, ήτοι μη διαιρούμενη σε περαιτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες και αφετέρου, σε μη γνήσια, άλλως μη αμιγή ή σύνθετη, στην οποία οι περισσότερες οικοδομές του ενιαίου οικοπέδου χωρίζονται και σε οριζόντιες ιδιοκτησίες επί ορόφων ή διαμερισμάτων ορόφων και συνεπώς στην περίπτωση αυτή υπάρχουν παράλληλα επί των αυτών ακινήτων τόσο κάθετη όσο και οριζόντια συνιδιοκτησία. Στην τελευταία περίπτωση, η σχέση συνιδιοκτησίας των ιδιοκτητών του οικοδομήματος (οριζόντια συνιδιοκτησία) αφορά στη λειτουργικότητα αυτού, ενώ η σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών του ενός οικοδομήματος με τους συνιδιοκτήτες του άλλου (κάθετη συνιδιοκτησία), αφορά στο κοινό οικόπεδο.
Όλοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης καθώς και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορούν με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός πολυκατοικίας) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες.