Η μεταβίβαση ενός ακινήτου αποτελεί συχνά μια σύνθετη διαδικασία αποφάσεων για μια οικογένεια, καθώς θα πρέπει να αποφασιστεί συγκεκριμένα ποιος θα έχει τον έλεγχο του ακινήτου, ποιος θα το εκμεταλλεύεται κλπ. Η κυριότητα είναι κατά κανόνα πλήρης και στον κύριο επιτρέπεται η πλήρης χρήση και η κάρπωση του πράγματος. Κάποιες φορές όμως η κυριότητα στερείται (αποψιλώνεται) των στοιχείων αυτών και περιορίζεται στην εξουσία του κυρίου να διαθέσει το πράγμα (εξουσία διάθεσης). Στις περιπτώσεις αυτές η κυριότητα λέγεται ψιλή και το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του πράγματος λέγεται επικαρπία.
Πλήρης κυριότητα
Αποτελεί το απόλυτο και ισχυρότερο δικαίωμα σε κάθε κινητή ή ακίνητη περιουσία. Η κυριότητα περιλαμβάνει κάθε δυνατή εξουσία πάνω στο πράγμα, εφόσον δεν αποκλείεται από τον νόμο ή τυχόν δικαίωμα τρίτου. Συνιστά γενική, ενιαία και αφηρημένη εξουσία για κάθε δυνατή ενέργεια πάνω στο πράγμα. Ο κύριος μπορεί να κατέχει, χρησιμοποιεί, καρπούται, μεταβάλλει ή καταστρέφει το πράγμα και να το εκποιεί, να επιβαρύνει την κυριότητα με περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα ή να παραιτείται από αυτήν.
Ψιλή κυριότητα
Ψιλή κυριότητα ονομάζεται το εμπράγματο δικαίωμα, από το οποίο έχει αποψιλωθεί η επικαρπία, ήτοι το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του πράγματος. Η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται από τον κύριο χωρίς την έγκριση του επικαρπωτή, δεν ισχύει όμως το αντίστροφο για την επικαρπία.
Μεταβίβαση κυριότητας με σύσταση επικαρπίας
Η συνήθης πρακτική είναι οι γονείς να διασπούν συμβολαιογραφικά (λ.χ. με γονική παροχή/δωρεά εν ζωή) την κυριότητα και να παραχωρούν στο παιδί τους το τμήμα της «ψιλής» κυριότητας, κρατώντας οι ίδιοι την επικαρπία του ακινήτου. Κατ’ αποτέλεσμα, τα παιδιά (ψιλός κύριος) δεν μπορούν να εκμεταλλευτούν το ακίνητο, παρά μόνο όταν αποκτήσουν και την επικαρπία (εν ζωή ή μετά από το θάνατο των γονιών). Έχει κριθεί (ΑΠ 294/2020) ότι δεν καταρτίζεται μια μοναδική δικαιοπραξία (με περιεχόμενο ότι ο κύριος παραχωρεί την ψιλή κυριότητα και παρακρατεί υπέρ αυτού την επικαρπία), αλλά δύο δικαιοπραξίες, αφ’ ενός η μεταβίβαση της κυριότητος στον αποκτώντα, αφ’ ετέρου η σύσταση από τον αποκτώντα επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάσαντος. Οι δικαιοπραξίες αυτές μπορούν να συντελεστούν σε ενιαία εξωτερική πράξη, αν πρόκειται για ακίνητο και να ενσωματωθούν στο αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Συνένωση με επικαρπία
Στην περίπτωση που ο δικαιούχος απέκτησε αρχικά την ψιλή κυριότητα ακινήτου με συμβολαιογραφική πράξη κατά την οποία παρακρατήθηκε από τον μεταβιβάζοντα (γονέα) η επικαρπία και ο γονέας μετέπειτα παραιτήθηκε από το δικαίωμα της επικαρπίας ή απεβίωσε, η ψιλή κυριότητα συνενώνεται αυτοδικαίως με την επικαρπία και ο δικαιούχος καθίσταται πλήρης κύριος.