Πριν την υπογραφή ενός οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου είναι σημαντικό ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει τα επιμέρους στάδια της διαδικασίας, προκειμένου να αποφύγει αλλά και να αντιμετωπίσει νομικούς κινδύνους. Σε πρώτο στάδιο είναι απαραίτητη η ολοκλήρωση του νομικού ελέγχου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό γραφείο της περιοχής στην οποία ανήκει το ακίνητο.
Διενέργεια νομικού ελέγχου
Ο νομικός έλεγχος λαμβάνει χώρα μετά την έναρξη των διαπραγματεύσεων για την αγοραπωλησία του ακινήτου. Είναι απαραίτητος, προκειμένου να διαπιστωθεί η νομική κατάσταση του ακινήτου και να διευθετηθούν τυχόν ζητήματα που εντοπίστηκαν, πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς.
Στάδια νομικού ελέγχου
- Ποσοστά ιδιοκτησίας
- Σωστή σειρά των τίτλων και έλεγχος μεταγραφών των συμβολαίων
- Βάρη του ακινήτου (υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις από τρίτους)
- Έλεγχος στη σύσταση οριζοντίου (ή και καθέτου) ιδιοκτησίας και κανονισμός Πολυκατοικίας μαζί με τις τυχόν τροποποιήσεις της
- Έλεγχος στο κτηματολόγιο για πρόδηλα σφάλματα
Βεβαρημένο ακίνητο
Στην περίπτωση που στο ερευνώμενο ακίνητο υπάρχουν βάρη, η εξάλειψη/άρση τους μπορεί να διευθετηθεί πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας. Ρητέον ότι η ύπαρξη βάρους, διαφοροποιεί τις διαπραγματεύσεις σε σχέση με την καταβολή του τιμήματος. Υφίσταται βέβαια και η περίπτωση που τα χρέη του κυρίου του ακινήτου έχουν διευθετηθεί, αλλά το βάρος εξακολουθεί να υφίσταται. Σε αυτήν την περίπτωση ακολουθείται διαδικασία διαγραφής του βάρους από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό γραφείο.
Μισθωμένο ακίνητο
Στην περίπτωση που υφίσταται μίσθωση είναι απαραίτητος και ο έλεγχος του μισθωτηρίου, προκειμένου να ενημερωθεί ο υποψήφιος αγοραστής για τους όρους με τους οποίους έχει δεσμευθεί ο κύριος του ακινήτου. Σε επόμενο στάδιο θα πρέπει να γίνει και τροποποίηση ως προς τον εκμισθωτή, με μνεία του τρόπου κτήσης του ακινήτου.
Συμβολαιογραφικός τύπος
Για την έγκυρη αγοραπωλησία ακινήτου απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου. Κατά συνέπεια είτε τα μέρη επιλέξουν πρώτα να υπογράψουν προσύμφωνο είτε προχωρήσουν απευθείας σε οριστικό συμβόλαιο, αυτό θα γίνει ενώπιον συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος προσδιορίζει τα έγγραφα που πρέπει να προσκομιστούν εκ μέρους του πωλητή, όπως φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου κλπ.
Ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας
Η αγορά του ακινήτου ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του ακινήτου στα Βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ή την καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο.